Ценовое “дно” жилья позади?
На рынке недвижимости снова все перевернулось с ног на голову. Почти полугодовое затишье обернулось резким подорожанием квартир. Риэлторы окрестили это явление определенным стабилизационным процессом экономики, мол, все возвращается на свои места. Однако расслабляться рано: это не последняя “плохая погода” с таким неоднозначным явлением как недвижимость Киев
“Халявы” не будет!
Директор риэлтерской компании “Златаград” Николай Лаба считает, что ценовую плотину прорвало в феврале-марте, - тогда предлагались самые низкие цены на рынке недвижимости Хмельницкого. “Скидывались” срочно квартиры, которые давали возможность решить финансовое состояние владельца. “Однокомнатная” стоила от 15 тыс. до 20 тыс. долларов. Теперь бесполезно гоняться за вчерашним днем. При покупке “хрущевки” надо раскошелиться на 25-28 тысяч “вечнозеленых”. А добротная однокомнатная квартира уже влетит в копийочку - ее стоимость колеблется от 30 до 35 тыс. долларов. Специалисты говорят, что рынок недвижимости уже достиг ценового “дна”. Однако, если не возобновится система банковской ипотеки, нас ждет затяжное падение цен на жилье.
В унисон поддерживает риэлторов директор областного филиала ПриватБанка Юрий Браницкий, который отметил, что ипотечное кредитование еще не скоро воскреснет. По его словам, это связано с неопределенностью рынка недвижимости. “Ни одна коммерческая финансовая организация не выдаст заем, когда отсутствует стала ценовое предложение. Единственное, что не исчезает, - это кредитование залогового имущества. То есть клиент, который взял в кредит квартиру и не в силах погасить долг, продает жилье человеку, который может расплатиться “, - подчеркнул он. И заявил: на самом деле рынок недвижимости “упал” не за отсутствия спроса. Желание приобрести жилье всегда было, но сейчас оно не подкреплено платежеспособностью клиента. До недавнего платежеспособность обеспечивали банки, которые кредитовали. А возрождение ипотечного займа можно ожидать не раньше следующего года.
Эксперты утверждают, что банки, у которых есть “лишняя” гривневая ликвидность, не спешат давать кредиты, поскольку не могут составить реальной стоимости залогового имущества (квартиры). Они тоже не знают, достигли ли цены своего дна. А в случае ожидаемой осенью второй волны кризиса, может произойти массовый выброс на рынок залоговых квартир, от чего не выиграют ни банки, ни заемщики. Одна надежда - на депозиты (пресловутые 90 млн. долл.) и запасы средств внутри страны.
Вместе с тем риэлторы отмечают, что на стоимость украинского жилья влияет курс доллара. Если купюра с американскими президентами не может себе составить цены и растет вверх, автоматически цены на первичном рынке недвижимости “подскочат до небес”. Генеральный директор риэлторской компании “Златаград” Евгений Грабнер говорит, что украинская готовят подложить свинью представители Международного валютного фонда. Они, с одной стороны, спасают экономику государства, предоставляя очередной транш на сумму 3,3 млрд. долларов. А с другой - подталкивают цены на недвижимость. “Это вроде эффекта зубной пасты: Украина” сбросили “доллары, соответственно, курс” вечнозеленого “стабилизируется. Время стоимость жилья “поползет” вверх “.
Кроме того, ценообразование формируют сами продавцы. “Люди в газетах публикуют объявления, где указывают конкретную стоимость жилья”, - заметил господин Лаба. - От себя добавлю: не всегда предлагаемые цены являются отражением реальной ситуации. Как правило, они “перегретые” и от той суммы нужно отминусовать 15% “. Усиливают напряжение на рынке жилья и спекулянты, скупающие по нескольку квартир с целью ценовой манипуляции. Специалисты единодушны: если в эксплуатацию кажется новостройка, не факт, что там все квартиры заселены. Есть случаи, когда годами простаивают 70% квартир.
Расчистить трущобы рынка недвижимости должны были жилые инициативы Президента Украины Виктора Ющенко. В прошлом году глава государства представил общественности привлекательную программу “Доступное жилье”. Рассчитана она на граждан со средним достатком, которые не задействованы в системах коммерческого или социального жилья и не имеют никакой перспективы получить свои “квадратные метры”. Кстати, этим не исчерпывается перечень условий. Ли не самая главная из них - материальное положение украинский. Семейный доход должен быть не менее 3 тыс. грн в месяц! Только в таком случае гражданин может воспользоваться одноразовой государственной помощи, которая составляет 30% от стоимости жилья. Но радужные идеи Ющенко потерпели фиаско и остались на бумаге до лучших времен. Между прочим, риэлторы подметили: у рядовых украинский, как никогда, теперь появился спрос на социальное жилье. Имеются в виду, “малосемейки”, которые строились в советские времена. Однако предложений со стороны застройщиков на такой вид жилья сейчас нет. “То, что осталось с коммунистических времен, - говорит Николай Лаба, - находится в ужасном состоянии. Тот же коридор или подъезд своим внешним видом отпугивает покупателей. Кое-где, чтобы зайти в квартиру, нужно одевать противогаз “.
Специалисты по рынку недвижимости рисуют несколько иной портрет покупателя квартир по сравнению с тем, который был до кризисных времен. Во-первых, это человек, утолила ценовые аппетиты и не выстраивает банковским кредитам. Маловато покупателей, замахнутся за наличные купить двухкомнатную или трехкомнатную квартиру. Во-вторых, немало есть случаев обменных вариантов недвижимости. Например, кто продает двухкомнатную квартиру и покупает однокомнатную. Или наоборот. В-третьих, потенциальные “квартирники” до сих пор ждут выгодной ценового предложения, мол, зачем платить больше.
При этом недвижимость “была и остается самым надежным вложением капитала”, убежден президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Вместе с тем, он не берется советовать, стоит ли покупать жилье сейчас или подождать еще месяц-два. Он констатирует, что люди, купившие жилье с целью инвестиции в прошлом году, сейчас оказались не в лучшей ситуации, поскольку цены вряд ли вернутся на докризисный уровень.
Аналитики добавляют, что в регионах, где рынок новостроек не очень развит, вторичное жилье хорошего качества может стать удачной инвестицией. Речь идет о небольших квартирах в качественных домах не старше 10-15 лет. Инвестиции в такое жилье максимально надежны и уже через 1,5-2 года могут принести прибыль до 30 процентов.
Депутаты Хмельницкого городского совета, кажется, нашли противодействие от подорожания недвижимости. Они приняли решение, согласно которому граждане могут получить земельный участок за умеренную цену в новом микрорайоне на ул. Расковой. Стоимость взноса составляет 33,6 тыс. грн. Эти средства пойдут на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры микрорайона. Риэлторы же убеждены, что новый микрорайон не существенно повлияет на ценообразование коттеджного строительства. Но вообще на стоимости жилья это не отразится.
Игровые автоматы удешевят аренду
Верховная Рада, принимая решение о запрете игорного бизнеса в Украине, не думала, что эффект от этого закона спровоцирует удешевление аренды. К азартной запрета цены на аренду коммерческого жилья диктовал игорный бизнес. Обычно под игровые автоматы искали помещение в центре города. Средняя стоимость аренды составляла 100-150 грн. за квадратный метр.
Теперь все кардинально изменилось - аренда коммерческой недвижимости снизилась втрое. Да и это только начало, уверены риэлторы. Сейчас эту нишу могут заполнить продуктовые магазины, бутики одежды, рестораны, бары. Что интересно: большинство арендных помещений находится в частной собственности, а, следовательно, вопрос их быстрого перепрофилирования должно интересовать как арендатора, так и арендодателя.
Деньги на недострои: лед тронулся?
Подбодрить застройщиков решили в Министерстве регионального строительства и развития Украины. Заместитель министра Дмитрий Исаенко сообщил, что Нацбанк готов выделить 1 млрд. грн. на завершение строительства жилых объектов в государстве со степенью готовности более 70%. Услышав это, строители стремглав понесли заявления. На 1 апреля было зарегистрировано 465 объектов на сумму свыше 7,5 млрд. грн! Что касается Хмельниччины, то у “нищие” записалось 19 строительных фирм. Больше опустошить государственную копилку готово ООО “Каменец-Подольская универсальная товарно-сырьевая база”, которое рассчитывает на 15,3 млн. грн.Пуститы по миру государственные деньги не против ОАО “Хмельницькбуд” - 13,2 млн. грн, ООО ” Строительная компания Днестр XXI “- 10,3 млн. грн, ООО” Строительный Альянс “- 9,6 млн. грн, Управление жилищного строительства” Государственной спецфинустановы “Госфонд содействия молодежному жилищному строительству” - 9,1 млн. грн и другие.
Председатель совета Хмельницкого объединения “Строительный кластер” Николай Малый не верит в благородную миссию Минрегионстроя. “По моему мнению, следует поддерживать строительных инвесторов, которые возводят жилье” с нуля “. Ведь они прогнозируют ситуацию на три-четыре года вперед “. По словам Николая Васильевича, сегодня строительная отрасль дышит на ладан. Те, кто стремится сохранить свой авторитет за счет накоплений предыдущих лет, строят жилье. Остальные - “заморозили” строительство. И говорит, что народу не надо покупаться на “пушку”, мол, квадратные метры новостройки подешевели. “Это ложь! Как застройщик может уменьшить стоимость новой квартиры, когда стоимость строительных материалов растет? Например, тысяча штук кирпича стоила раньше 900 грн, а ныне “перевалило” предел 1000 грн “, - подчеркнул М. Малый. Сейчас цена 1 кв. м на первичном рынке составляют 6 тыс. грн (себестоимость этого же метра и новостройке колеблется в пределах 4,8-5 тыс. грн - авт.)
Мировой обвал и хороший заработок
Глобальный финансовый кризис поставил под сомнение будущее мировой индустрии недвижимости, считают эксперты Ernst & Young. По данным этой компании, сейчас происходит массовая переоценка европейской недвижимости. Цены на недвижимость в Великобритании упали на 31% по сравнению с пиком в позапрошлом году, и ожидается дальнейший спад до 24%. Кроме того, акции компаний рынка недвижимости, которые публично торгуются, продаются по исторически низким показателям. Эти явления приводят к тому, что инвесторы начинают рассматривать альтернативные секторы недвижимости как средство защиты. Поэтому средства на мировых рынках недвижимости вкладывают в жилье для студентов, парковки, центры обработки данных и в инфраструктуру.
Другое международное агентство Fitch оперирует информацией, компании сектора строительства и недвижимости Украины и России имеют наиболее слабую позицию ликвидности среди всех европейских, ближневосточных и африканских стран. Аналитики компании констатируют, что стабильное снижение ставок капитализации, которое отражало рост цен и доверия инвесторов, кардинально изменилось. Поэтому, прогнозируют они, ожидается высокий уровень банкротств среди средних и малых девелоперов в Украине. Старший директор аналитической группы Fitch Джулиана Краш отметила, что крупные сделки не будут проводиться до появления ценового равновесия.
Виталий Тараненко.
