Государство готовит для крестьян новый “колхоз”?

Авторы законопроекта до последнего колебались, позволить покупать пашню юридическим лицам с украинской пропиской. Доходило до смешного: сначала обнародован на сайте Госкомзема документ не содержал подобного запрета, но через несколько дней юридических лиц таки убрали из списка покупателей.

Власть пытается наскоро закончить земельную реформу. О пользе своих действий и намерений на этом поприще чиновники рапортуют чуть ли не ежедневно, но реальные результаты их “творчества” пока разочаровывают.

Оживленные разговоры об отмене моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения начались еще в конце 2010 года. Необходимость этих изменений неоднократно подчеркивали и на Банковой , и на Грушевского .

Первым об этом проговорился сам президент, когда рассказывал о преимуществах земельной революции отечественным и иностранным бизнесменам на Ялтинском форуме . Вряд ли он тогда мог предположить, что в доступе к свободному рынку земли предпринимательству, скорее всего, будет отказано.

По крайней мере, покупать пашню юридическим лицам запрещает пока законопроект о рынке земель, который подготовил Госкомзем. Доработанный документ днях появился на сайте ведомства. Сейчас он проходит согласование в министерствах. По замыслу, этот закон должен стать одним из краеугольных камней земельной реформы.

Своей очереди ожидает также законопроект о государственном кадастре. Только после принятия обоих законов можно будет отменить мораторий на продажу земель.

В то же время, даже при условии принятия основных документов торговля наделами может начаться не ранее 2013 года. “Много времени уйдет на разъяснения и работу с населением”, - предупреждает заместитель председателя Госкомзема Николай Калюжный.

Кстати, в Верховной Раде зарегистрирован еще два проекта о рынке земли: один - “нунсовца” Романа Ткача и Валерия Бевзенко из ПР, другой - еще одного представителя НУНС Ивана Зайца. Однако эти наработки парламентариев совершенно не интересуют.

В свою очередь, в Госкомземе говорят, что уже в середине февраля результат длительной работы представят на рассмотрение парламента, а в первом квартале 2011 года возможно принятие документа депутатами.

Такой вариант вполне возможен. Против свободного рынка земли выступают БЮТ, Блок Литвина, часть “нунсовцев” и коммунисты. Впрочем, провластная партия без труда может набрать нужное количество голосов с помощью голосов “тушек”.

Что это даст? Сможет закон уберечь от концентрации земли в руках ограниченного числа лиц и обезопасить нынешних владельцев от продажи пашни за бесценок?

По мнению Калюжного, законопроект ведомства нивелирует все потенциальные опасности, на которые ранее указывали представители разных политических сил. В частности, он предусматривает продажу земли только гражданам Украины. Его разработчики сразу исключили из числа покупателей иностранцев, чтобы они “не претендовали на национальное достояние”.

Документ свидетельствует, приобретенных нерезидентами аграрные участки подлежат отчуждению в течение одного года с даты приобретения. Если это требование не выполняется, актив подлежит принудительной продаже на земельных торгах.

Авторы законопроекта до последнего колебались, позволить покупать пашню юридическим лицам с украинской пропиской. Доходило до смешного: сначала обнародован на сайте Госкомзема документ не содержал подобного запрета, но через несколько дней юридических лиц таки убрали из списка покупателей.

Секретарь парламентского аграрного комитета Роман Ткач соглашается с этим. По его словам, разрешение на приобретение земли юридическими лицами по различным схемам позволяет зайти на рынок и иностранным компаниям.

В свою очередь, отечественные аграрные холдинги вполне устраивает аренда. Эксперты говорят, что сегодня многие крупные сельхозпроизводителей арендуют по 300 тысяч гектаров земель и скупать огромные площади они не заинтересованы.

К тому же, законопроект ограничивает количество земельных гектаров, которые могут попасть в одного человека. В то же время, не указано, каким будет этот предельный размер, и чем он будет обосновываться.

Кроме этого, по убеждению Калюжного, прописанная в проекте норма о продаже земли сельскохозяйственного назначения по цене, определенной на основании экспертной оценки, снижает риски реализации актива по неконкурентной цене. Однако, опять же, документ не содержит механизмов проведения этой процедуры.

Наряду с этими новеллами Госкомзем в рамках борьбы с “спекулянтами” также инициировал изменения в закон о государственной пошлине, которые предусматривают введение огромных налогов в случае быстрой перепродажи земельного надела.

То есть если кто покупает и продает землю в течение года, ему придется оплатить 100% ее нормативной денежной оценки, что составляет около 11 тысяч гривен.

По словам Калюжного, заградительные пошлины планируется ввести на пять лет с постепенным снижением ставки: первый год - 100%, второй - 90%, третий - 80%, четвертый - 70%, пятый - 60%.

Поскольку земля - актив, на перепродаже которого можно хорошо заработать, пять лет - неплохая среднесрочная перспектива для тех же спекулянтов. За это время цена наделов будет только расти. Эксперты уже сейчас говорят о росте на уровне 300-600% .

“Полностью избежать спекуляций с землями сельскохозяйственного назначения можно только путем продления моратория на их отчуждение”, - уверен юрист юрфирмы “Ильяшев и партнеры” Александр Серпокрылов.

Кроме этого, добавляет старший юрист юрфирмы “Василь Кисиль и партнеры” Наталия Доценко-Белоус, есть вероятность, что через введение новых ставок пошлин актуализируется интерес к альтернативным способам смены собственника земли.

Такие механизмы уже давно работают. Один из них - отказ от права собственности на земельный актив в интересах территориальной общины с последующим их выделением в собственность заинтересованному лицу. Другой способ - выкуп участка в связи с общественными потребностями для дальнейшего приобретения прав на нее инвестора.

Интересно, что Госкомзем не видит проблемы урбанизации аграрных земель. “Эта угроза минимальная - привлекательные для градостроительного освоения участка уже испытали урбанизации и перевода в соответствующую категорию”, - объясняют чиновники.

В целом, законопроект содержит довольно значительные риски. Несмотря на обещания чиновников проводить дерегуляцию экономики, в новых нормативных актах они седлают старого конька. Об этом в частности свидетельствует норма о создании “государственного специализированного учреждения”, которая будет одним из главных игроков рынка.

Этот институт будет иметь возможность покупать аграрные земли у частных владельцев, а в будущем - и продавать наделы через аукционы. Учреждении наряду с органами местного самоуправления, арендаторами и владельцами смежных участков также предоставляется первоочередное право на приобретение участков.

По оценкам Калюжного, государство имеет около 3 миллионов гектаров аграрных земель. Он прогнозирует, что в общий корзины можно будет добавить еще 2 миллиона гектаров участков, которые перейдут государству как невостребованные паи.

К тому же, после вступления в силу закона “специализированное учреждение” будет скупать и другие участки. Примеры успешного существования таких ведомств можно найти в Венгрии или в Польше, говорит заместитель председателя Госкомзема.

Впрочем, юристы сомневаются в эффективности такого субъекта рынка, поскольку законопроект не определяет его функции, права и обязанности. “Возникают вопросы относительно источников финансирования работы учреждения, способов избежания злоупотреблений и спекуляций в ее деятельности”, - отмечает Доценко-Белоус.

Более категорично высказался о предстоящей организацию директор консалтингового центра “Реформирование земельных отношений в Украине” Максим Федорченко.

“Мы получаем на земельном рынке то, что сейчас происходит в других секторах, - создание государственных” супермонстра “, которые будут реализовывать чью корпоративную политику”, - подчеркивает он.

Однако эксперты считают, что “монстр” может выполнять и социальные функции. Например, выкупать у собственника земли по нормативной оценке, если последний не может найти покупателя.

“По крайней мере, это будет предпосылка для создания именно рынка земель, а не перехода в стадию” первоначального накопления “, - говорит партнер юридической компании” Хасин, Дроздовский и партнеры “Любомир Дроздовский.

В свою очередь, Серпокрылов добавляет, что государственное учреждение могло бы выкупать небольшие разрозненные земельные участки и продавать их целостным массивом.

В то же время, по словам одного из парламентариев, это учреждение может угрожать свободному рынку, когда, например, через некоторое время встанет вопрос о ее приватизации, и все земли окажутся у кого из приближенных к власти.

Между президент действует. Одним из своих поручений конце 2010 года он лишил органы местного самоуправления каких-либо полномочий относительно земель, что позволяет ему теперь контролировать 100% полей в Украину.

Впрочем, высокие чиновники тоже не останутся без лакомого куска - документ Госкомзема наделил чиновников значительными полномочиями.

В частности, Кабмин будет создавать ту самую “государственную специализированное учреждение”. Параллельно чиновники также определять предельные размеры наделов, которые могут попадать в одни руки, и проводить денежную экспертную оценку земель.

“Скользкие” пункты в проекте ведомства, другими сомнительными нормами. Например, там есть обязательства по получению агрохимического паспорта, без которого невозможно будет продать участок или сдать ее в аренду.

“Это станет препятствием для лица, захочет продать пай, поскольку это большое дополнительную нагрузку и затягивания процесса”, - говорит Ткач.

Кроме того, авторы проекта забыли о других важных вещах. Например, непонятно, что делать юридическим лицам, которые обзавелись собственным земельным фондом.

В целом, не стоит ожидать конструктивных нормативных актов без их публичного обсуждения, подчеркивает Федорченко.

“У нас плюрализм в политике исчез, эта сплошная единодушие надоела. Написали проект некое ведомство, Кабмин без проблем это одобрит, а Совет, читая или не читая, примет. В итоге, сверхважные вопросы принимаются без дискуссии, а крестьяне снова вспоминают, как хорошо было в колхозе “, - подытожил эксперт.