«Покупать-продавать землю смогут только граждане Украины»
Хорошо известно, что на Украину приходится почти треть мировых запасов чернозема и четвертая часть пригодной для пахоты земли в Европе. Это 0,69 га пахотной земли на одного человека. В Европе этот показатель составляет всего 0,25 га, в т.ч. в Польше - 0,30, Франции - 0,31 гектара. Речь идет не только о наиболее ценном национальном богатстве, но и о, пожалуй, наиболее важном (по своему потенциалу) конкурентное преимущество нашей экономики, которой надо воспользоваться. Как это планирует сделать правительство и какие новации предусмотрены в законопроекте «О рынке земель» - наш разговор с министром аграрной политики и продовольствия Николаем Присяжнюком.
Не более 2,1 тыс. га в одни руки
- Кто будет иметь право покупать землю и когда? Или не скупают ее крупные агрохолдинги и иностранцы?
- Покупать и продавать землю сельхозназначения, согласно законопроекту, смогут только граждане Украины, фермеры и государство. Юридические лица - предприятия, как и иностранцы (физ-и юрлица) такого права иметь не будут. Более того, в случае приобретения каким образом земли в собственность, они вынуждены будут отчуждать ее в течение года. Если же этого сделано не будет, право собственности на участки будет прекращено принудительно, в судебном порядке. Такие участки автоматически переходить в собственность государства. Эти правила вступят в действие, когда парламент примет законы «О рынке земель» и «О государственном земельном кадастре», но не ранее 1 января 2012 года. Законодательная база рынка земель основном создана. Осталось принять несколько детализирующих и конкретизирующих законодательных и нормативных документов.
- А как быть с украинскими бизнесменами, олигархами, миллиардерами-физлицами, которые и без иностранцев могут скупить всю украинскую землю?
- Сделать это им не удастся. Во-первых, закон устанавливает квалификационные требования к покупателям. Человек должен иметь аграрное образование, опыт работы в сельском хозяйстве не менее 5 лет или заниматься ведением товарного сельхозпроизводства. Во-вторых, один человек, согласно рекомендациям научных учреждений Национальной академии аграрных наук, не сможет купить на Полесье более 1500 га, в Лесостепи - 1750 га; в Степи - 2100 га; Карпатской горной области - 900 га; Крымской горной области - 1100 га. Такие ограничения предусмотрены для недопущения чрезмерной концентрации земельных участков в собственности одного лица и монополизации земель как ресурса человеческого и экономического развития в сельской местности.
- Иностранцы и юрлица смогут лишь арендовать земли?
- Они смогут воспользоваться еще эмфитевзис. Этим сложным термином называют институт пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.
Эмфитевзис выгодный
- А какая разница между пользованием землей в аренду и эмфитевзис?
-Договоры эмфитевзиса имеют определенные преимущества над договорами аренды. В них можно предусмотреть отчуждение и передачу по наследству права пользования чужим земельным участком для сильгосппотреб. В отличие от договора аренды, по которому максимальный срок действия соглашения должен превышать 49 лет, эмфитевзис имеет неограниченный срок действия. Кроме того, в договоре, с одной стороны, является запрет использования земельного участка не по целевому назначению, а с другой - собственник земельного участка гарантирует невмешательство в деятельность землепользователя. Да и перечень четко определенных случаев, при которых договор можно прекратить, ограничен.
- Думаю, такие условия более выгодные предпринимателям, чем крестьянам?
- На самом деле, это не так. Они выгодны как владельцам земельных участков, так и будущим пользователям. Ведь предприятия и иностранцы (с принятием закона) смогут использовать и обрабатывать землю только на основании победными договоров, поэтому их безусловно должна заинтересовать 20-летний минимальный срок договора эмфитевзиса. Другим положениям законопроекта устанавливается минимальная стоимость права пользования чужим земельным участком на уровне 5% от нормативной оценки, что будет гарантировать реальному собственнику стабильный доход. Кроме того, наличие четко предусмотренных обязательств пользователя улучшать плодородие земельного участка защитит владельца от хищнического истощение земельного участка. Зато пользователь будет огражден от необ ∂ рунтованого произвола собственника, потому расторгнуть такой договор можно только, предупредив об этом за 1 год.
- Многие считают, что отсутствие рынка земли компенсирует ее аренда. Может аренда земли или эмфитевзис заменить рынок земли?
- Аренда может быть эффективной лишь при условии взаимодействия с механизмами купли-продажи земли, ее реального отчуждения. Без этого аренда имеет принципиальные недостатки. Она приводит не только к истощению земли вследствие ее хищнической эксплуатации, но и, поглощая значительную часть накоплений, существенно сужает возможности интенсивного земледелия. Мы это видим на практике. Все знают, насколько деструктивным является нелегальный рынок, который существует уже много лет и давно стал весомым фактором «тенизации» экономики. Блокирование рынка земли углубляет эту ситуацию.
Но суть проблемы не только в этом. Запрет соответствующих трансакций деформирует природу частной собственности на землю: юридически она вроде бы есть, а экономически - не реализовывается. Владелец земли использовать ее как инструмент привлечения ипотечных кредитов и инвестиций не имеет возможности. И теряет значительные суммы инвестиций. По нашим подсчетам, функционирования ипотечного кредитования под залог земель сельхозназначения позволит привлечь в агросектор до 218 млрд грн, которых должно хватить на техническое переоснащение агросектора и внедрения новых высокопроизводительных технологий. Без рынка земли, без земельного залога такие объемы кредитования получить невозможно.
Право долгосрочного целевого пользования земельным участком для сильгосппотреб могло бы стать интересной альтернативой таким видам кредитного обеспечения как недвижимое имущество, транспортные средства, будущий урожай и продовольствие. Министерство вместе с ведущими банковскими учреждениями сейчас уже завершает разработку соответствующего законопроекта, предусматривающего введение в обращение такого права . То есть если арендатор обанкротится, банк сможет продать право аренды другому арендатору или государству. Земля же оставаться и дальше в собственности арендодателя - собственника земельного пая.
Государственные гектары в земельный фонд
- А как быть со спекуляциями на этом рынке?
- После введения рынка станет невыгодно спекулировать и перепродавать землю. Во-первых, будут внедрены дифференцированные ставки госпошлины за удостоверение договоров, по которым происходит переход прав на земельные участки. Например, при отчуждении земельного участка в первый год ее приобретения владелец будет платить 100% нормативной денежной оценки земельного участка, во второй год - 90% стоимости, третий - 80%, четвертый - 70%, пятый - 60%. Во-вторых, будет установлена ответственность за неиспользование сельхозземель по целевому назначению, которое запрещено менять в течение 10 лет со дня заключения договора отчуждения. Это требование также распространяется на случаи, когда указанные земельные участки (или их части) в дальнейшем были отчуждены иным лицам.
- Как известно, сегодня земли, находящиеся в госсобственности не всегда эффективно используются. Как планируете наводить порядок в этой сфере?
- Дело в том, что сегодня государственная земля распылена между разными органами. А ее эффективным управлением практически никто не занимается. Именно поэтому сейчас речь идет о создании специализированного госучреждения, которая бы осуществляла организационно-распорядительные действия по управлению, аренде, продаже земель госсобственности, а также приобретение частных земель в собственность государства. Такая практика является весьма распространенной на Западе. В частности, в госсобственности США находится 20% земли сельхозназначения, Венгрии - 30% и т.д.. По подсчетам специалистов, в государственный земельный фонд Украины можно собрать 6650000 га. Это немалый кусок земли, значительную долю которой за действия моратория исподтишка обрабатывают арендаторы и не платят за ее пользование ни в местном бюджете, ни в областной, ни в государственном.
Наведя порядок в этой сфере и собрав эту землю вместе, государство сможет сдавать ее в долгосрочную аренду до 50 лет и это будет достаточно выгодно и сельхозпроизводителям, и государству. Средства, которые будут поступать в госбюджет от аренды земли с этого земельного фонда, будут идти при необходимости на его расширение. При этом государство будет иметь преимущественное право приобретать участки частной собственности при их продаже частными собственниками. Таким образом будут минимизированы последствия дробления земельных фондов, а земля консолидированная. Как следствие, рыночная стоимость гектара возрастет с 3-5 тыс. до 15-20 тыс. гривен.
О кадастре и продовольственную безопасность
- Когда будет введен государственный земельный кадастр, ведь как известно, без него рынок не заработает?
- К сожалению, Украина единственная страна на постсоветском пространстве, где не принят закон о государственном земельном кадастре. Соответственно и не создана автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра, которая является информационной основой системы гарантирования государством прав собственности на землю. По информации Госземагентства, для перевода в электронный вид накопленной на бумажных носителях информации об объектах кадастра требуется 1,5-2 года.
- Во сколько обойдется государству его создания и ведения? Какую информацию о земельном участке можно будет получить из кадастра и будет ли она общедоступной?
- Предполагается, что кадастр будет действовать с минимальным привлечением средств госбюджета, он будет самоокупаемым. Программные средства кадастра в сети Интернет обеспечивать анонимный просмотр, копирование и печать информации без специальных программ, круглосуточно, бесплатно и без ограничений. Там отображаются общие сведения о земельных участках: границы и кадастровые номера участков, целевое назначение, нормативная денежная оценка, ограничения в использовании, угодья земельных участков с указанием контуров зданий, сооружений, расположенных на земельном участке подобное. О владельцев или пользователей участка будет конфиденциальной.
- Как скажется снятие моратория на продовольственной безопасности Украины?
- Известно, что территория Украины - 60 млн га, из них около 42 млн га - сельскохозяйственные земли. Это почти треть мировых запасов чернозема. Украина - аграрная страна, которая активно присутствует на мировом продовольственном рынке, а потому по эффективной внутренней политики можем получить позитивы от роста цен на продукты питания в мире. Но как обидно, но на сегодня Украина не то что мир, сам себя не может обеспечить дешевыми и качественными продуктами.
К существенным ценовым всплескам на отечественное продовольствие не в последнюю очередь приводит отсутствие прозрачного аграрного рынка, прежде всего зерна, сокращение пахотных земель (сегодня не обрабатывается около 12% пашни, или 2,2 млн га), неразвитая инфраструктура сбора и сбыта агропродукции, неудовлетворительное материально- технический и финансовое состояние отечественных аграриев подобное. Как следствие, имеем то, что имеем.
Именно поэтому, по мнению большинства ученых, сегодня первоочередным является вопрос проведения земельной реформы, которая может дать старт реформе агросектора в целом. Украина может в течение пяти лет изготовить 70-80 млн т зерна, 4 млн т мяса. Но для этого нужно ежегодно инвестировать в агросектор не менее 100 млрд грн, из них госбюджет может дать максимум - 15-20. Остальные могут обеспечить средства от проведения разумной системной земельной реформы.
