Рынок недвижимости ищет новое “дно”?

Жилье дешевеет еженедельно на 0,1-0,3%. Средняя цена квадратного метра в Киеве за последнюю неделю упала с 1 900 долларов до 1 885 долларов. Однако есть и более дешевые предложения. “Гостинка” в столице стоит около 55 тысяч долларов.

Нерухомисть дешевеет, и, судя по всему, этот процесс продолжится. К весне 2011 года цена квадратного метра столичного жилья может существенно снизиться.

Ожидания участников рынка относительно всплеска активности покупателей осенью 2010 года не оправдались. Аналитики в своих прогнозах уже не вспоминают о отложенный спрос, который якобы должен был способствовать быстрому росту цен на недвижимость.

По данным профильных агентств, рынок по-прежнему “захлебывается” от избытка предложений, которые будут удовлетворять никто не спешит.
В сентябре 2010 года в Киеве заключено около 700 сделок купли-продажи жилья, из которых 80-85% приходится на объекты вторичного жилья. Причем начало осени уступает аналогичным показателям весенних месяцев 2010 года - 800-900 операций.

Впрочем, это отставание оказалось незначительным. Наиболее неудачным для киевского рынка в 2010 году оказался октябрь - не более 400 операций.

По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, такие данные были характерны только для “депрессивных” летних месяцев 2009 года.

“Лишь в конце августа и начале сентября 2010 наблюдалась небольшая волна покупок, которая так и не стала ожидаемым стартом для роста. Теперь отслеживается стойкая тенденция снижения цен по всем сегментам”, - констатирует эксперт.

Жилье дешевеет еженедельно на 0,1-0,3%. По данным ССНУ, средняя цена квадратного метра в Киеве за последнюю неделю упала с 1 900 долларов до 1 885 долларов. Однако есть и более дешевые предложения.

“Самая низкая цена на вторичном рынке Киева - 1500-1600 долларов за метр”, - заверил председатель национального совета Риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Средние цены на недвижимость в городах Украины, 2007-2010 годы, вторичный рынок, долларов за квадратный метр

Источник: Союз консультантов по недвижимости

По данным агентств, “гостинка” в столице сейчас стоит около 55 тысяч долларов. Стандартная однокомнатная квартира - 72 тысячи долларов, двухкомнатная - 95 тысяч долларов, трехкомнатная - 130 тысяч долларов.

Правда, эти цифры не отражают реальные сделки - это только цена предложения. Следовательно, эксперты советуют от указанных индикативных уровней отнять еще 5-7% “торга”. Впрочем, такая конъюнктура еще удачная для продавцов. По мнению Бондаренко, к 2012 году цены дополнительно “просядут” на 15%, а количество сделок не будет расти.

По его словам, сегодня спрос продолжает уменьшаться, и такая негативная динамика характерна для всех областных центров Украины. “Покупатель не готов платить те деньги, которые от него хочет получить продавец. Такая ситуация и на первичном, и на вторичном рынках”, - отмечает Бондаренко.

Циклы развития рынка недвижимости по принципу пчелиной ячейки

1. Растет количество сделок, повышаются цены.

2. Растут цены, количество сделок уменьшается.

3. Цены стабильны, уменьшается количество соглашений.

4. Цены падают, уменьшается количество соглашений.

5. Цены падают, количество сделок растет.

6. Стабильные цены, количество сделок растет.

Источник: Reddy’s Group

Несколько мягче прогнозы дает Рубанов. Он считает, что к весне 2011 года вторичное жилье может подешеветь на 6-8%.

В таком случае участникам первичного рынка тоже придется пересмотреть свои прайсы, несмотря на большие дисбалансы между средними ценами на обоих рынках. Квадратный метр в недостроенных объектах стоит 1000-1500 долларов, тогда как на вторичном рынке - 1 800 долларов, как и в новопостроенных высотках.

Сами застройщики не соглашаются с прогнозами экспертов. Они убеждены, что жилье будет только дорожать.

“Наша компания реализует квартиры практически по себестоимости. Снизить цену мы сможем только за счет уменьшения себестоимости Однако стройматериалы не подешевеют, и зарплаты работникам мы тоже не можем снизить”, - утверждает управляющий харьковской компании “Жилстрой -2″ Александр Конюхов.

В любом случае, без стимулирования спроса реанимировать рынок будет сложно, говорят эксперты.

Способствовать же восстановлению спроса можно двумя способами. Первый - уменьшить себестоимость строительства. Второй - обеспечить потенциального покупателя достойным уровнем заработка или доступным кредитом.

Ипотека, несмотря на растущее количество банков, готовых кредитовать покупку жилья, по-прежнему не пользуется популярностью в украинском.

По данным НБУ, за август-октябрь 2010 физическим лицам было выдано ипотечных займов всего на 500 миллионов гривен. При этом общая сумма выданных кредитов физическим лицам составила более 217 миллиардов гривен.

В свою очередь, удешевление себестоимости жилья прежде связано с действиями власти. В частности, в последнее время активно обсуждаются меры по упрощению разрешительных процедур и отмену НДСдля строителей. По словам Конюхова, если правительство отменит этот налог, стоимость жилья снизится на 8-10%.

Впрочем, этот вопрос остается открытым. Сейчас правительство только собирается сократить количество разрешительных процедур. Чиновники утверждают, что соответствующий законопроект уменьшит себестоимость строительства на 15-20% и сократит сроки получения разрешительной документации строительными компаниями до 60 дней.

Бондаренко относится к намерениям властей скептически, мол, бюрократы никогда не откажутся от своих “кормушек”. “Для получения разрешения на строительство небоскреба в США необходимо две-три недели, в Европе - два-три месяца, в Украине - два-три года”, - возмущается он.

Не доверяет правительственным инициативам и Рубанов. Он настаивает на поддержке государством малого и среднего бизнеса, представителей которого он считает основными потребителями жилья.

Самих же потенциальных покупателей сегодня больше беспокоит Налоговый кодекс, против принятия которого они уже почти месяц протестуют на киевском Майдане.