СВОБОДНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОТЕНЦИАЛ ЛИ КАМЕНЬ ПРЕТКНОВЕНИЯ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ

Продолжается общественный мониторинг доступа граждан к информации о свободных земельных участках сельскохозяйственного назначения, который осуществляется в рамках проекта «Фасилитация трансграничного диалога для обеспечения свободного доступа граждан к информации о свободных земельных участках», который реализуется общественными организациями «Институт устойчивого развития» (Украина), коалицией «Прозрачная земля» и ассоциацией «Civitas Georgica» (Грузия), при содействии Государственного комитета Украины по земельным ресурсам и Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Верховной Рады Украины, при поддержке финансовой Black Sea Trust.

Сегодня, по данным Госкомстата, в Украине около 21,4% земельных участков государственной собственности являются свободными, т.е. не имеют арендатора, не используются по целевому назначению, от их существования местные бюджеты не получат желаемого наполнения. Выявить проблемы, приводящие к такому количеству «свободных» земель и отсутствия какой-либо информации о них, призван новый проект

Сколько в Украине свободной земли?

Официально, земельные участки, учитываются свободными, не используются для ведения хозяйственной деятельности. Среди них и участки без подряда. Но в Украине, не все так происходит, как обеспечено нормативно-правовыми актами. Общественный мониторинг доступа граждан к информации о свободных земельных участках, который внедряется национальной коалицией общественных организаций «Прозрачная земля» начиная с 2008 г., доказывает, что большинство свободных земельных участков, в действительности, используются.

Подтверждением этому являются недавние земельные споры, возникшие в Автономной Республике Крым.

По информации Государственного агентства по земельным ресурсам (бывший Госкомзем) Республиканский комитет Автономной Республики Крым по земельным ресурсам в ходе проведенной инвентаризации выявил 3 тыс. га самовольно захваченной на полуострове земли. Следует отметить, что представитель коалиции общественных организаций «Прозрачная земля” в Крыму, сообщает: «на землях сельскохозяйственного назначения расположены 9176 самовольных строений, из них 1125 капитальных строений и 706 зданий, используемых для проживания.

При этом самозахваченных земель в Симферополе комитет насчитал 364,7 га, в Симферопольском районе - 1198 га, в Бахчисарайском районе - 9,6 га, в Евпатории - 40,3 га, в Алуштинском регионе - 310,5 га, в Судакском - 451 , 8 га, в Ялтинском - 144,6 га, в Феодосийском - 243 га, в Ленинском районе - 238,2 га.

По словам председателя Рескомзема Александра Чабанова , по каждому участку будет приниматься отдельное решение: в одних случаях будет осуществляться финансирование на разработку генеральных планов с последующим выделением, в других - передача в коммунальную собственность.

Тени пашни

Украинское законодательство запрещает и физическим, и юридическим лицам отчуждение любым способом земли сельскохозяйственного назначения (а именно участков для ведения товарного производства и паев), кроме передачи ее в наследство и изъятие для общественных нужд. Вместе с тем статья 22 Земельного кодекса устанавливает еще одну форму земель сельскохозяйственного назначения - личные крестьянские хозяйства (ЛКХ), которые можно покупать и арендовать. На практике эта лазейка позволяла обходить запрет на продажу паев и “товарки” путем перевода земли в категорию “ОСГ” и далее “под застройку” (торговля ею разрешена). По данным Госкомзема, в 1994 году общая площадь сельскохозяйственных участков в Украине составляла 41,89 млн. га, в 2002-м (когда ввели мораторий) - 41,80 млн. га, в 2009-м - 41630 тысяч га. Соответственно за время действия моратория было изменено целевое назначение 170 тыс. га земли. Особый размах этот процесс приобрел в пригородах Киева и крупных областных центров, например, Харькова. Координатор коалиции общественных организаций “Прозрачная земля” Станислав Игнатьев рассказал, что в одном из престижных районов близ Харькова 2006-го площадь пашни в разы превышала аналогичные показатели в других административных единицах. Впоследствии, несколько “фермеров” при содействии местных властей скупили за бесценок угодья у собственников (паи осуществляли узкими полосами, чтобы удешевить землю) и сейчас занимаются на этой территории гостиничным, ресторанным и девелоперским бизнесом.

Также в декабре 2004 была распространена схема продажи паев по договорам мены (менять землю в Украине можно было на что угодно, даже на деньги), но 2005-го парламент запретил нотариусам подтверждать соглашения мины участков сельскохозяйственного назначения. После этого их начали продавать “за долги”. В частности, владельцы паев предоставляли потенциальным покупателям долговые расписки с обязательством вернуть деньги в определенный срок, по его завершении на продавца-должника подавали иск. И судьи принимали почти типовое решение: “Передать кредитору в обеспечение исковых требований право собственности на участок, признать это право и обязать отдел земельных ресурсов местной райгосадминистрации выдать государственный акт на право собственности”. Права собственности на паи переходят покупателю по согласию сторон и именем Украины.

Еще одна теневая схема отчуждения земли - подписание фьючерсных контрактов. Согласно статье 635 Гражданского кодекса Украины продавец и покупатель взаимно обязуются заключить договор купли-продажи в будущем на заранее определенных условиях. Такие соглашения получили распространение после имплементации в марте 2006 года запрета заключения договоров аренды земли с правом выкупа.

«Свободная земля есть, но й нет» - ответ чисто по-украинский

Такое содержание имеет письмо одного из председателей райгосадминистраций в Крыму, поступившего на запрос коалиции общественных организаций «Прозрачная земля” по количеству свободных земель в административном районе. Подтверждение о наличии свободных земельных участков представители коалиции получили в районном управлении земельных ресурсов. Земель оказалось немало - 18 256 га (это 9128 футбольных полей, или площадь такого города, как Белая Церковь). Получается, что свободной земли хватает, но информация о ней доступна не всем гражданам и не всегда.

Подобный вывод был сделан из анализа WEB-сайтов 38 административных районов Украины. В тех админединицы, имеющие собственные сайты, информация о количестве свободных земельных участков в разы меньше, чем информация, предоставленная структурными подразделениями Госкомзема. По словам исполнительного директора «Института устойчивого развития» Станислава Игнатьева , координирующий коалицию общественных организаций «Прозрачная земля”, расхождение в информации за 24 административными районами составляет 155 644,2 га (что по площади больше, чем город Киев). «Сразу возникает вопрос: почему эти площади не учтены, а информация о возможности их получения в аренду или собственность?» - Удивляется координатор коалиции.

По словам Новоселовского сельского головы, потери бюджета сельского совета от такой земельной политики в 2009 г. составили 98 457,3 грн, что составляет половину доходной части бюджета. «Эти средства», - жалуется председатель сельсовета, - «можно было направить на ремонт сельского клуба или водопровода. Сельская община имеет множество социальных проблем, высокий уровень безработицы, а вокруг пустыми стоят плодородные земли … »

Некоторые граждане и сами не хотят становиться владельцами свободных земель

Государственный акт на право собственности на земельный участок (пай) - гарантированное право граждан Конституцией и Земельным кодексом Украины. Но, к сожалению, по результатам общественного мониторинга состояния земельных ресурсов в Украине, проведенный коалицией общественных организаций «Прозрачная земля”, около 14 тыс. земельных паев считаются свободными земельными участками, которые зачислены в государственный резервный фонд.

Следует отметить, что граждане иногда сами не хотят получать акты на право собственности на землю. Как отметила в интервью пресс-службе коалиции «Прозрачная земля», заместитель председателя Госкомзема Галина Яцишина , на это есть две субъективные причины: «Когда человек получил акт, она получила в собственность земельный участок, с которого должен платить налог. Вторая причина, которая сдерживает желание получить акт, это субсидии. Малообеспеченные граждане имеют на них право, и, к сожалению, те лица, которые скрывают факт наличия у них сертификатов, также не идут получать государственный акт, ибо они знают, что после этого они не получат субсидии ».

Также, по мнению Галины Яцишин, процесс выдачи заветных актов могут тормозить и частные структуры, которые берутся помогать гражданам получить желанный документ. Иногда они работают некачественно, иногда вообще берут деньги и исчезают. А земельные участки остаются свободными, которые никто на время оформления государственного акта не может получить в аренду.

Оформление может затянуться и угроза появления «нового владельца» земли

Пока крестьянин ходит по инстанциям, собирает подписи и ждет, когда появятся бланки для государственных актов, он может остаться без земельного участка вообще. За это время ее владельцем может стать другой. Этому способствует и несовершенное земельное законодательство, и суды, как часто принимают незаконные решения.

По словам эксперта по земельным вопросам Андрея Мартына , в таком случае крестьянину сложно доказать, что он имеет право на землю. «Если к крестьянину эту землю уже кто отхватил и уже невозможно гражданину его право на землю реализовать, то будет у нас гражданин без земли. Опять же, это все переводится исключительно в судебную плоскость. Гражданин, который не смог приватизировать свою долю своего пая, должен в суде потом защищать свои права. Конечно, обычному крестьянину воевать в судах очень сложно », - отмечает Андрей Мартын.

Координатор национальной коалиции общественных организаций «Прозрачная земля» Станислав Игнатьев утверждает: «В тех случаях, где есть свободная земля, обязательно возникает рейдерство. И остановить такое явление практически невозможно, особенно при отсутствии земельного кадастра. С каждым годом украинская земля дорожает, а параллельно появляются новые схемы, как ее можно незаконно присвоить ». Вместе с тем, не редко, по учетным данным, земельные участки, являются незаконно присвоены находятся в реестре свободных земельных участков, но информация о них практически отсутствует.

Следует отметить, что по данным МВД, за последние полгода в сфере земельных отношений разоблачено преступлений больше, чем за предыдущие 5 лет в целом. Большинство этих преступлений касаются незаконного сделку земель, которые учитываются в государственном реестре свободными.

Свободная земля: кто управляет, кто и хозяйствует, но виновных нет

Эксперты не раз подчеркивали, что не принят закон «О рынке земли» является первопричиной действия моратория. Экономисты считают, что негатив от моратория огромен. Министерство экономики Украины выступает за снятие законодательных ограничений на куплю-продажу земли, а также за создание прозрачного земельного рынка. «В случае отсутствия инвестиций и дальнейшей тенизации рынка земли может возникнуть угроза стагнации сельского хозяйства и поставлена на карту продовольственную безопасность страны», - считает ныне действующий председатель Госкомзема.

Каким бы прекрасен не был намерен Госкомзема развернуть дискуссию на эту тему, он, пожалуй, является небезгрешны, собственно, перед крестьянином. С кого же иначе спрашивать, если до сих пор продолжается процесс приватизации земли? Этот процесс должен быть срочно завершен до конца этого года, отметил глава государства во время совещания с административно-хозяйственным активом Сумской области. По словам Президента, сегодня еще 900 тысяч украинских граждан не получили государственные акты на право владения земельными паями и работают лишь по временным сертификатами. «А их земельные участки фактически остаются свободными, хотя на них есть субъекты хозяйственной деятельности, которые знают чем и как хозяйствуют» - подчеркивает Президент. Это представляет угрозу для крестьян и государства, поскольку при таких условиях возможна потеря земли, отметил Президент. И уточнил: Госкомзема дано поручение оформить для крестьян земельные сертификаты на государственные акты на землю, причем за государственный счет. Кроме того, Президент дал поручение закончить формирование Единого реестра земли до октября 2010 года …

К большому сожалению, воз и ныне там.

Именно на помощь создания реестра земель направлена один из компонентов проекта Фасилитация трансграничного диалога для обеспечения свободного доступа граждан к информации о свободных земельных участках », который реализуется общественными организациями« Институт устойчивого развития »(Украина), коалицией« Прозрачная земля »и ассоциацией« Civitas Georgica »(Грузия), при содействии Государственного комитета Украины по земельным ресурсам и Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Верховной Рады Украины, при поддержке финансовой Black Sea Trust.

Мнение и предложения, высказанные в печатных или электронных публикация не обязательно разделяются Black Sea Trust for Regional Cooperation.http://ourmoscow.ru/