Великий крах 2008: как это было

Эта статья написана в глубоком 2008 году. Мы ее достали из архива, чтобы на фоне роста экономики народ призадумался и делал выводы. Чтоб более не допустить того страшного кризиса.

Дожили, господа. Лихорадит Украину, аж гай гудит. Инфляция пожирает последние нетронутые запасы, власть превратила нашу жизнь в театр абсурда, где мы и зрители и исполнители главных ролей, жилья нет, тепла нет, водители маршруток - замаскированные психопаты, да еще и в Америке экономический кризис. Словом, жить, братья, стало весело, а еще веселее от того, что жить негде. Вот последнее - это о среднестатистического украинце, годами складывает копейку к копейке, причем все чаще, горбясь на зарубежных хозяев, чтобы приобрести жилье на родине. И если еще несколько лет назад для этого ему понадобилось бы 1-2 года, то уже начиная с 2008 года, этот срок увеличивается до 6-8 лет.

Вцелом, реалии современного рынка жилой недвижимости Украины уже давно за пределами здравого смысла. Постичь все тонкости его эволюции течение последних пяти лет достаточно трудно, учитывая еще и то, что аналитики рынка, без преувеличения, оперируют совершенно спекулятивными данным, призванными оправдать галопирующий рост цен на жилье на фоне тотального снижения финансовой состоятельности покупателей и непомерными спекулятивными амбициями участников рынка. «Причесаные» цифры Госкомстата показывают, что с каждым новым годом цены на жилье в процентном отношении падают: средний рост цен за 2005-2006 годы составляло 125-130%, когда в 2006г - это 29, 5% - 30%, а в 2007г всего 18, 4%, а количество квадратных метров, сдаваемых в эксплуатацию увеличивается: за 2005 год в эксплуатацию введено 192,1 тис.м.кв общей площади, в 2006г - 201,4 тис.м.кв, в 2007 - -220,7 тыс.м.кв.

Тогда, возникает логичный вопрос, почему в такой же прогрессии ежегодно растет дефицит жилой недвижимости, а пропасть между потребностью и возможностью приобрести желаемое жилье фактически углубляется? Так кто же врет чаще, застройщик или государство? В данном конкретном случае, по нашему мнению, оба. И это неудивительно, высокая ликвидность современного рынка недвижимости соблазняет, просто таки заставляет использовать все возможные пути быстрого обогащения. Ведь продажа квартир в Киеве- это золотая жила, которая приводит к быстрому обогащению.

Смертный грех украинского застройщика

Недавно Ватикан дополнил список смертных грехов, учитывая принципиальную морально-этическую деградацию современного обществом. Среди прегрешений, за которые придется гореть в аду, является стремление человека к чрезмерному богатству. Если проектировать это нововведение на отечественного застройщика, то, кажется, спопеляться в «геенне огненной» более 20 тысяч «лицензированных» строителей Украины. Коррупционные схемы, которыми пользуются участники рынка уже даже не секрет, об этом пишут, об этом знают. Благо, свобода слова в Украине еще есть, и пока не самознищилась. Если попытаться воссоздать вертикаль развития украинского рынка недвижимости, то она будет выглядеть примерно так.

Коррупция - председатель иерархии, великий вождь и мать-матрица всех начинаний. Ею пользуются и государственные мужи и застройщики, когда, теоретически покупают на аукционах или получают за взятки земельные участки. Законодательная плутатина им в этом помогает. Получив землю, они строят жилье, много жилья. Частью делятся с депутатами, которым должны за дешевую или и дармовую территорию для возведения жилищ, часть выбрасывают на рынок за бешеные деньги. Еще одну, и довольно большую придерживают для тонуса общества, то есть для того, чтобы поддерживать искусственный дефицит. Превышение спроса над предложением - аргумент, который позволяет моделировать ситуацией и манипулировать рынком.

Игрок 1. Застройщик и государство. Государство дает землю или в чьей лице продает землю по просьбе застройщика, ибо убеждает, что построит светлое будущее для каждого из нас. Компания возводит жилье, из которых 10% выбрасывает на продажу. А вы, люди, покупайте пока есть, так как последнее, за копейки отдаем. К тому же, оправдание застройщика систематическом росту цен на первичном рынке всегда обоснованы: дорогостоящие строительные материалы и работы, всевозможные риски и страх потери прибылей. Одновременно даже владельцы крупнейших компаний в государстве согласны с утверждением, что, несмотря на все предыдущие расходы и 15-процентную рентабельность застройщика, стоимость квадратного метра, например, в Киеве не может превышать отметку в 1 тыс. долл. .

Игрок № 2. Вторичный рынок - тоже неплохой лакомый кусочек, который, несомненно, в сегменте формирования цен моделируется по инерции по первичкой. Рост стоимости квадратных метров нововозведенного жилья влечет определенный рост стоимости СУ-квартир. Однако, по принципу спекуляций они похожи. На вторичном рынке тоже орудует некая коалиция юридических лиц, в свое время скупила большое количество помещений, уже сейчас позволяет ей формировать свою ценовую политику, также и в сегменте найма. В результате, арендные ставки в некоторых региональных центрах Украины равны зарплате Украинская из среднего размера заработком.

Игрок № 3. Определенную лепту в формирование спекулятивного рынка недвижимости Украины прилагают риелторы. Большинство из них - агентства, принадлежащие крупным строительным компаниям. Мелких меньше, и они функционируют хаотично. Нерегулированность этого сегмента рынка объясняется также отсутствием законодательных рычагов влияния. Известно, что уже несколько лет в верховной Раде лоббируется закон «О риелторской деятельности в Украине», однако быстрого принятия его, по нашему мнению, ожидать не стоит. Ведь, разработанный специалистами АСНУ (Асиация специалистов по недвижимости Украины - единственная сегодня влиятельная в Украине структура), полагаем, является заангажированным, и может спровоцировать единоличную монополию в сфере лицензирования и регулирования риэлторской деятельности. Однако, и это надо констатировать, этот законопроект - пока единственная инициатива в направлении формирования правового поля в данном конкретном сегменте рынка недвижимости Украины.

Игрок № 4 Банки и финансовые учреждения. История ипотеки в Украине не всегда была ровной, равными считаются только доходы банков от невероятно высоких ставок по кредитам на жилье. По нашим подсчетам, кредит на квартиру, стоимостью 70 000 долл., сроком на 10 лет, где годовые 11,5% и 20% первого взноса, обойдется в конечном итоге в 102 500 долл. Однако такие данные действительны по состоянию на ноябрь 2007 года. Сегодня, вон несколько другие.

Жесткость, которую в последнее время проявлял Национальный банк и Национальная ипотечная организация отношении коммерческих финансовых учреждений, заставляет их действовать на опережение. Увеличивая ставки, создавая невероятные банковские комиссии, о которых кредитополучателя узнает после подписания договора, или вообще не узнает, наконец привели к тому, что сегодня ежемесячные выплаты кредитных процентов на однокомнатную квартиру в Киеве практически вдвое превышают месячную арендную плату на это жилье.

Политический кризис - панацея для экономики?

И было бы оно было, четверо крупных игроков - застройщики, спекулянты, банкиры и риелторы формировали наш рынок на протяжении пяти последних лет. Договаривались, блефовали, противоречили друг другу, но, в результате, получали огромные доходы и оставались довольны. Однако острый политический кризис начала 2007 года спровоцировала панику среди бизнес-элиты.

Неопределенность - среда, где деньги работают нестабильно, они покой любят. И пока в Украине снова выбирали Парламент, слухи о снижении цен на жилье получили серьезных форм. В прессе велась настоящая борьба, два совершенно противоположных взгляда-за и против возможного обвала цен - с целой кучей амбициозных обоснований. Наконец, чего и следовало ожидать от всеобщей истерии, да еще и на фоне обвала американского и некоторых европейских рынков недвижимости - стоимость квадратных метров стала падать, резко сократилось количество сделок с недвижимостью. У кого были слабее нервы-продавали квартиры быстро и неорганизованно. Предполагаем, что этим временем с рынка исчезло несколько крупных спекулянтов. Выжидая, люди персталы покупать жилье. В это время увеличился не так количественный процент предложения на рынке, как качественный, спровоцированный тенденциями года. Период относительно спокойного, балансирующего от снижения к повышению ценового диапазона взаемообгрунтовувався потребностью, и даже требованию покупателя по улучшению основных качественных показателей недвижимости, за которую они отдают большие, в 50% случаев наличные деньги. Застройщики ринулись увеличивать метражи жилья и улучшать планирование. Появлялись однокомнатные квартиры с метражом привычной для нас трехкомнатной, да еще и за сравнительно приемлемым ценам. Однако уже сейчас, в начале кризисного 2008 года, эта тенденция выглядит не совсем лестным.

Ведь в государстве, где фактически дефицит квадратных метров растет с каждым годом, где не существует программ строительства социального проживания и не оправдывает себя национальная программа кредитования молодежного жилья практически остановить строительство квартир эконом-класса - значит почти крах. Предполагаем, что украинская снова массово бросятся на вторичный рынок, чем спровоцируют не только дисбаланс в ценовой политике, но и активизируют разного типа спекуляции. Специалисты уверены, что в ближайшее время следует ожидать галопирующего подорожания даже хрущевок, которые за последние два года были почти списанным материалом, роста арендных и повышение ипотечных ставок.

Наконец, выводы неутешительны. Инфляция начала 2008 года отвергла нас на несколько лет назад. И уже сейчас цена квадратного метра жилья в Киеве колеблется от 2800 долл. за кв.м. до 5000 долл. за кв.м.; во Львове - от 1300 долл. за кв.м. до 2650 долл. за кв.м., во Франковске - от 1000 долл. за кв.м до 1200 долл. за кв.м, в Тернополе - от 1119 долл. за кв.м до 1300 долл. за кв.м. Несоизмеримы с возможностями украинский цифры, не так ли? Следовательно, нам остается только безнадежно верить, что жесткое лицо бизнеса таки вступит человеческих черт еще в этой жизни.

.